11.11.2011 10:01

Как сохранить сбережения? Купить квартиру!

 

Инвестиции в недвижимость

Не только сохранить, но и приумножить сбережения по-прежнему способны инвестиции в жилую недвижимость.
Надвигающаяся вторая волна кризиса вновь обостряет проблему сохранения крупных сбережений населения. Какую стратегию предпочесть частному инвестору в очередной период нестабильности российской экономики?

Куда вложить деньги? Какие инвестиции выбрать во время кризиса?

Что лучше: ПИФы, ценные бумаги, обезличенные металлические счета или депозиты в банке? А может лучше вложиться в нефть или прикупить контейнер зерна?

Финансовые консультанты рекомендуют вкладываться в «реальные» активы. Самый понятный и удобный в бытовом плане «реальный актив» для большинства россиян - это жилая недвижимость.

Эксперты рынка недвижимости считают, что жилая недвижимость по-прежнему будет пользоваться в ближайшие годы устойчивым спросом со стороны частных инвесторов, позволив им дополнительно заработать при благоприятном стечении обстоятельств, а не только сохранить сбережения.

Покупатель на жилую недвижимость в крупных городах России всегда найдется

Казалось бы, откуда взяться подобной уверенности, притом что последний кризис всем наглядно показал, что цены на недвижимость могут не только расти, но и стремительно падать? Аналитики убеждены, что неразвитость нашего рынка – одновременно и его основное преимущество. В ближайшие 5-10 лет ожидать преодоления дефицита жилья, особенно в городах - миллионниках, не приходится. Стоимости жилья не позволяет существенно падать несоответствие потенциального спроса предложению, и потому цены после кризисных снижений будут не только восстанавливаться (по мере нормализации экономики), но и имеют значительный потенциал роста.

Проблемы могут возникнуть лишь с насыщением рынка. В этом случае покупатель при выборе жилья станет придирчив, и объекты, при строительстве которых застройщик допустил хоть малейшие ошибки, просто не будут продаваться – ни конечному потребителю, ни инвестору. Пока что рынок прощает застройщикам многое, но тенденция к повышению требовательности покупателя на рынке недвижимости уже начала просматриваться.

Быть инвестором в недвижимость. Или не быть?

С абсолютной точностью довольно сложно подсчитать количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости, совершаемые с инвестиционными целями. По оценкам экспертов, доля покупателей-инвесторов недвижимости могла составлять до 25% до кризиса 2008 года. В кризис их количество упало от 5% до 0% – серьезное падение цен и нестабильность в строительной отрасли заметно сыграли свою роль. Медленное восстановление инвестиционной активности произошло, начиная со второй половины 2009 года. Расхождения в оценках доли инвесторов на рынке недвижимости легко объяснимы: застройщиками и риэлторскими агентствами, являющимися посредниками в сделках купли-продажи недвижимости, не ведется учет, для каких целей тот или иной покупатель приобретает квартиру. Справедливости ради стоит отметить, что в силу различных причин цели покупателя могут меняться: возможно, изначально он планировал приобрести квартиру для сдачи в аренду, а через год женился его сын, и на семейном совете было принято решение подарить купленную квартиру молодым.

По мнению некоторых аналитиков, часто россияне, прошедшие перестройку, дефолты и кризисы, сами себя не позиционируют как инвесторов, а просто покупают квартиру, стремясь «зафиксировать» деньги, уберечь от обесценивания свои сбережения. И это понятно, ведь не только россияне считают недвижимость самым надежным реальным активом. Значительное число инвестиционных покупок, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, совершают приезжие из других регионов – на накопленные сбережения они не видят смысла приобретать квартиры в своем регионе, а столичная недвижимость ликвидная и пользуется стабильным спросом.

Стоит помнить, что становиться инвестором лучше в том случае, когда финансы позволяют единовременно оплатить полную стоимость квартиры. В этом случае можно получить у застройщика или продавца недвижимости на вторичном рынке существенную скидку. Узнайте у застройщика по поводу беспроцентной рассрочки, может быть, это именно ваш вариант. Инвестиционные покупки недвижимости с использованием ипотеки – большая редкость, однако и они имеют место быть.

Купить квартиру подешевле – продать подороже

Несмотря на свою банальность, этот закон бизнеса является основополагающим для инвесторов в недвижимость, ведь квартира приобретается для последующей выгодной перепродажи. Разумеется, самые низкие цены застройщики предлагают на нулевом строительном цикле объекта, и по мере роста строительной готовности дома стоимость квартир увеличиваются. В случае если тщательно выбран надежный девелопер, дом возводится в хорошем месте с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой, то примерно через пару лет, по завершению строительства,  есть возможность не только вернуть вложенные в покупку недвижимости средства, но и дополнительно заработать. При удачном стечении обстоятельств рост стоимости объекта составит 50-60%, а 20-30% прибавки практически гарантированы.

Хотя с учетом всех рисков, итоговый уровень дохода в процентах годовых может оказаться достаточно низким: вероятность недостроя, финансовых проблем у застройщиков, затягивание сроков сдачи объектов негативно сказываются на итоговой рентабельности инвестиций в недвижимость.

Но, как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Например, те инвесторы, которые не побояись вложиться в петербургский жилой проект «Северная долина» от компании «ГЛАВСТРОЙ - СПб», купив на начальном этапе строительства квартиру по цене 47,5 тысяч рублей за квадратный метр при 100% оплате (либо по цене 49,9 тысяч рублей в рассрочку) с чистовой отделкой и рядом с метро, сейчас могут ее реализовать в готовом виде по цене около 70 тысяч рублей за квадратный метр.

К слову сказать, еще не поздно инвестировать в этот проект: 10 июня 2011 стартовали продажи квартир новой очереди. Вводить корпуса третей очереди планируют поэтапно – в конце 2012 и в феврале 2013 года. Цены на начальном этапе – в среднем около 50 тысяч рублей за квадратный метр (такие же, как и в первом комплексе). По мере готовности стоимость квартир будет расти. В третьем комплексе «Северной долины» будет около 70%  однокомнатных квартир и квартир-студий – а они, как известно, наиболее востребованные и для перепродажи, и для сдачи в аренду.

Сдать квартиру в аренду – получать «вторую зарплату»

Кроме перепродажи, еще одной целью покупки недвижимости не для собственных нужд может быть последующая сдача квартиры в аренду. По оценкам профессионалов рынка недвижимости, примерно половина инвестиционной недвижимости покупается именно по этой причине. Стандартная доходность при сдаче квартиры внаём – около 6-8% в год. Такой вариант идеально подходит в случае, если квартира может потребоваться в будущем и для себя (обеспечить себе прибавку к пенсии, либо подарить повзрослевшим детям).
Однако аналитики прогнозируют, что ставки аренды и доходы арендодателей будут снижаться вследствие развития ипотечного кредитования в совокупности с уменьшением процентов по кредитам. Следовательно, эксперты скептически относятся к покупке квартир в проектах, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Девелоперы подобных проектов, само собой, придерживаются противоположной точки зрения.

Существует еще один способ – более долгий и затратный на начальном этапе, но зато минимум в два раза более прибыльный в будущем. Речь идет о приобретении квартиры на первом этаже дома, выходящего окнами на оживленную транспортную магистраль, желательно в непосредственной близости от остановок городского транспорта. Далее инвестору потребуется перевести данное жилое помещение в нежилой фонд для последующей сдачи в аренду под магазин или офис. Но учтите, что в случае необходимости, смена статуса нежилого помещения обратно на жилое будет еще более дорогостоящей и длительной.

Студии и «однушки» - «семечки» рынка недвижимости

Как уже говорилось выше, квартиры-студии и однокомнатные квартиры (так называемые «семечки» рынка) - самые ликвидные объекты, которые наиболее выгодно покупать и для сдачи в аренду и для перепродажи. Это обусловлено тем, что стоимость таких объектов находится примерно в диапазоне стандартных сумм крупных сбережений россиян. Кроме того, однокомнатная квартира, либо квартира-студия – объекты недвижимости, которые будут востребованы практически всегда по различным причинам: в силу начала самостоятельной жизни выросших детей, переезда в отдельное жилье небольшой площади пенсионеров, переезда студентов на время учебы в крупные города и так далее.

Главный совет экспертов – приобретать то, что будет пользоваться спросом для покупки и для аренды через 5-10 лет. А это как раз однокомнатные квартиры в перспективных проектах точечной застройки, в развитых районах города, недалеко от метро, с хорошей транспортной доступностью, с наличием развитой социальной инфраструктуры. В отличие от покупателя, приобретающего квартиру «для себя», инвестору при таких исходных данных практически не важен район города, так как его, прежде всего, интересует привлекательная цена. Инвесторы также интересуются новыми проектами комплексного освоения территории, но в данном случае все будет зависеть от проработанности и грамотности самого проекта и эффективности рекламной кампании девелопера.

Застройщики, инвесторы и покупатели квартир

Инвестиционные квартиры от инвесторов могут появляться на вторичном рынке одновременно с предложением застройщика в этом же доме. Безусловно, клиенту, даже при аналогичной цене, проще и безопаснее приобретать квартиру напрямую у застройщика, нежели у частного инвестора, купившего ранее этот объект для перепродажи. Для покупателей, приобретающих квартиру для личного использования, возрастают риски при оформлении прав на недвижимость, зачастую приходится решать различные юридические вопросы.

Неприятные моменты могут возникнуть у девелопера в случае, если инвестор, купив для перепродаже в доме значительное количество квартир, затем выставляет их на продажу по белее низкой цене, чем у самого застройщика.

Налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет

Обращаем внимание, что часто инвесторы владеют недвижимостью, предназначенной для перепродажи, менее трех лет. Зачастую они стараются «оптимизировать» налоги, показывая лишь 1 миллион рублей в договоре купли-продажи, тем самым избавляя себя от обязанности уплачивать подоходный налог с проданной инвестиционной квартиры. Помните, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При занижении стоимости продажи объекта недвижимости возможные последствия скользких моментов налогообложения становятся головной болью конечного покупателя, ведь в случае признания сделки недействительной по каким-либо причинам, продавец будет обязан вернуть обратно лишь сумму, прописанную в договоре.

Прогноз эффективности вложений в недвижимость

Инвестиционная активность на первичном рынке недвижимости в период кризиса (начиная с 2009 года) снизилась и достигла практически нуля. Основной интерес инвесторов состоял в том, чтобы успеть выйти «в деньги» из довольно стремительно дешевеющей недвижимости, другими словами, они стремились зафиксировать прибыль. Но и инвестиции в целом, и приобретение квартиры с инвестиционными целями всегда сопряжены с рисками. Риски, как показал опыт первой волны кризиса, связаны в основном с надежностью и финансовой устойчивостью строительной компании. Такие факторы, как опыт, репутация, темпы и качество строительных работ, уровень поддержки государства, банки-партнеры являются ключевыми, особенно если инвестор планирует перепродать квартиру еще на этапе строительства.
Часто инвестициями в недвижимость успешно занимаются люди, чья деятельность связана с рынком недвижимости. Специалисты рынка недвижимости часто располагают инсайдерской информацией, располагая которой, инвестор может очень выгодно вложиться в перспективный проект от надежного застройщика.

По доходности инвестиции в недвижимость сейчас практически сравнялись с банковскими вкладами. Но недвижимость продолжает считаться самым надежным способом сохранения средств, ко всему прочему имеющим потенциал роста в цене.

В среднесрочной и долгосрочной перспективе (скажем, 5-10 лет), можно с уверенностью утверждать, что стоимость недвижимости будет расти. Ведь экономика, пусть и медленно, будет развиваться, а мест в центре Москвы и Петербурга со временем больше не становится.
Конечно, если мы не говорим о стагнации российской экономики, если завтра становится не хуже, чем было вчера, если население города увеличивается, благосостояние горожан растет, то и стоимость недвижимость в этом городе будет расти. А в случае, если реальные доходы населения падают, градообразующие предприятия перестают функционировать, люди уезжают из своего региона, продают недвижимость, которая больше никому не нужна, тогда, разумеется, падения цен на недвижимость в таком населенном пункте не избежать.

Инвестору на рынке недвижимости для выгодного вложения очень важно грамотно выбрать объект инвестиции и не прогадать с застройщиком, чтобы пара лет ожидания ключей от заветной квартиры не трансформировались в пять - десять лет.

При выборе объекта опытные риэлторы рекомендуют делать ставку на точечную застройку – при транспортной доступности и развитой инфраструктуре такую квартиру можно продать значительно быстрее и дороже, чем квартиру в новом проекте комплексного освоения территории на окраине города.

Удачных Вам инвестиций в недвижимость!