Специфика работы с недвижимостью в кризис

Недавно мы рассматривали вопрос, чем кризисное время может быть полезно инвестору. В работе с недвижимостью тоже есть свои нюансы, а особенно во время сложностей в мировой экономике.

Советы профессиональных инвесторов в недвижимость по антикризисному управлению объектами

Итак, как действовать инвестору, вкладывающему свои деньги, время и силы в недвижимость, чтобы оставаться успешным и эффективным?

• При сдаче недвижимости в долгосрочную аренду не дожидайтесь, когда у жильцов будут проблемы, и они не смогут платить за аренду. Разговаривайте с людьми, наблюдайте за ними. Если видите снижение уровня жизни жильца, его «падёж» – расставайтесь сразу. Этим вы сделайте доброе дело не только себе, но и ему: человек таким образом быстрее мобилизуется в сложной ситуации.
• Не бойтесь расставаться с проблемными жильцами. Выселяйте арендаторов, которые не платят, не стесняйтесь использовать жесткие способы, если не получается договориться по-хорошему. Можно снять входную дверь «на реставрацию» или пригласить участкового. Все законные методы хороши, чтобы избавиться от недобросовестных арендаторов.
• Используйте опыт профессионалов рынка недвижимости. Интересуйтесь у столкнувшихся со сложностями риелторов и других инвесторов, как они решили проблемы с уже реализованными сложными сделками.
• Не соглашайтесь на покупку недвижимости по доверенности от продавца! Не принимайте на себя повышенные риски. Приобретайте перспективные объекты только напрямую от собственника!
• Технических проблем с недвижимостью не нужно бояться – в них нужно разбираться! Если квартира старая и весьма «убитая» – это для нас плюс! Сбивайте цену, ведь вам все равно нужно будет произвести инвесторский ремонт.
• Во время торга с продавцом настаивайте на якобы необходимости устранения недостатков и на этом основании снижайте цену.
• Ремонт контролируйте сами, чтобы не терять свои деньги. По необходимости меняйте ремонтные бригады, так как они со временем устают, строители «выгорают».
• Необходимо быть мобильным и вариативным. Если «просела» посуточная аренда – можно «пересидеть» трудные времена в помесячной аренде, а если обнаружился новый тренд – смелее делайте перепланировку под запросы рынка.
• Можно использовать подход авиакомпаний-лоукостеров при сдаче в аренду квартиры. Сдавать дешево, но все, что сверху – за дополнительную плату (мебель, интернет, кабельное ТВ).
• Не забывайте, что самое ликвидное и востребованное жильё – маленькое и дешевое (комнаты, студии, «однушки»).

Как заработать на недвижимости в кризис?

Согласитесь, инвестиционная работа с недвижимостью в кризис гораздо безопаснее вложений в бизнес.

1. Коммерческие помещения можно сдавать, несмотря на просевший рынок (в качестве жилой недвижимости, под мелкие лавочки).
2. Как ни странно, самое выгодное в кризис – закредитоваться для покупки реальных активов таким образом, чтобы ипотеку за вас платили другие люди!
3. Необходимо подготовиться к тому моменту, когда рынок начнет расти. Нужно успеть «на дне» рынка докупить еще недвижимости! В кризис нужно покупать реальные активы, ведь потом неизбежно последует их подорожание.
4. Настоятельно рекомендуем мониторить рынок интересующих объектов почти ежедневно, чтобы оперативно отслеживать дешевые объекты. Всегда можно договориться и сбить цену еще ниже!

Субаренда или ипотека?

Субаренда – это дорого, сравнимо с первоначальным взносом на собственный объект. Кроме того, важно понимать, что субаренда – это бизнес, а не стратегия инвестирования. Можно стартовать на субаренде для последующего инвестирования в свои объекты. Плюс можно дополнять свои стратегии субарендой, но не более того. Субаренда квартир менее привлекательна, чем сдавать свою квартиру, взятую в ипотеку. В первом случае – у нас имеется только бизнес, который может «схлопнуться». Во втором – при любом развитии событий у нас в сухом остатке остается недвижимость.