25.04.2011 19:53 | |||
Как улучшить жилищные условия с помощью кредита?Ипотечный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, но воспользоваться ипотечным кредитованием для приобретения первого собственного жилья достаточно проблематично. Еще далеко не у всех россиян накоплен первоначальный взнос на новую квартиру, и имеются высокие официальные зарплаты. Да и не все желающие улучшить свои жилищные условия согласны в разы переплачивать по кредиту. Но если потенциальный заемщик уже владеет какой-либо недвижимостью, ему будет проще и дешевле воспользоваться ипотекой с целью улучшения жилищных условий. Сделки с привлечением ипотечного кредита по улучшению жилищных условий могут реализовываться несколькими способамиСамый популярный – когда заемщик продает свою старую недвижимость и одновременно, в тот же день, с помощью ипотеки покупает для себя новую жилплощадь. Процедура эта хлопотная, поскольку в рамках одной цепочки параллельно могут покупаться и продаваться от трех до пятнадцати квартир. Идеально, когда всю эту встречную сделку курирует один риэлтор. Немного меньше распространен вариант проведения сделки, при которой заемщик продает свою жилплощадь, затем вносит вырученную от продажи недвижимости сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, а после получения кредита производит дальнейшую покупку более дорогого, но такого вожделенного объекта недвижимости. Существенным плюсом такого варианта является предоставление банком максимально выгодных условий кредитования, так как при первоначальном взносе свыше 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости банк назначает минимальную процентную ставку, кроме того, заемщику не придется десятилетиями переплачивать за кредит, потому что срок его погашения в данном случае обычно небольшой. Один из недостатков такой сделки – некоторый финансовый риск заемщика, ведь после продажи недвижимости у него на руках некоторое время будет находиться значительная сумма. Но банковская ячейка или несколько банковских депозитов до 700 тысяч рублей помогут решить задачу непродолжительного безопасного хранения крупной суммы денег. Еще один важный момент: многие россияне помнят бум на рынке вторичного жилья, например, весну 2006 года, когда цены на недвижимость устойчиво росли практически ежедневно: на рынке недвижимости объекты распродавались, как горячие пирожки. Множество подобранных сделок рушились, так как покупатели уже не вписывались в бюджет, а продавцы тянули время в ожидании очередного скачка цен квадратного метра. В настоящее время цены понемногу, но все-таки растут. Существует доля риска, продав свое жилье во время стабильных цен, покупать приглянувшийся объект недвижимости уже на растущем рынке. Реже всего заемщики обращаются к варианту сделки, при котором кредит на новую недвижимость берется под залог уже имеющегося жилья, в котором проживает собственник с семьей. Схема выглядит следующим образом: заемщиком закладывается банку имеющаяся в собственности жилплощадь, после чего ему выдается кредит в размере, не превышающем 70-80% от ее оценочной стоимости. Затем он вносит все эти деньги либо их часть в качестве первоначального взноса для оформления ипотечного кредита на покупаемый объект недвижимости, который также обременяется в банке в момент приобретения. Далее заемщик в течение нескольких месяцев продает первую свою квартиру, получив на это официальное разрешения банка, и ипотечный кредит частично гасится вырученными от продажи деньгами. После этого клиент может спокойно выплачивать банку в течение нескольких лет оставшуюся сумму. Этапы получения кредита на улучшение жилищных условийДля получения кредита на улучшение жилищных условий вам будет необходимо собрать практически такой же пакет документов, как при оформлении классической ипотеки. Как правило, это заявление на кредит, копия паспорта, справка о заработной плате за последние несколько месяцев, копия трудового договора, заверенная в отделе кадров копия трудовой книжки, заявление на страхование жизни. Дополнительно банк может потребовать предъявить копию диплома, свидетельство о заключении брака, документы, подтверждающие владение какими либо дорогостоящими активами (это могут быть автомобиль, земельный участок, дача или ценные бумаги). Кредитный департамент банка, рассмотрев пакет представленных документов, принимает решение о выдаче кредита, индивидуально для каждого потенциального заемщика определяя его сумму и процентную ставку. В случае получения положительного ответа, заемщик приступает к поиску необходимого жилья. Объект непременно должен быть ликвидным, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика у банка была возможность быстро продать его и вернуть назад свои деньги. Объект недвижимости не должен быть аварийным или ветхим, числиться в очереди на капитальный ремонт либо реконструкцию, иметь незаконные перепланировки и т.д. А главное, квартира должна быть юридически чистой, без обременений. Коммунальный вопросЭто больной вопрос многих семей, у которых в собственности есть лишь комната в коммунальной квартире, особенно эта горестная ситуация распространена среди жителей Санкт-Петербурга. Безусловно, наличие хоть какой-то недвижимости – это большой плюс, но переезд в отдельную квартиру – пока все еще несбыточная мечта многих семей. С помощью ипотеки можно было бы приобрести отдельное жилье, но практика показывает, что не все так просто.
В соответствии с законодательством, комната может выступать объектом залога – независимо от того, является ли она самостоятельным объектом недвижимости или долей в квартире. Другой вопрос – нужен ли банку такой залог. Дело в том, что у заемщика при реализации комнаты могут возникнуть дополнительные сложности: как минимум, совсем непросто получить согласие соседей на продажу этого объекта. Следовательно, продажа комнаты может затянуться, а то и вовсе не состояться. На практике нередки случаи, когда сделки по продаже комнат оспаривались соседями. Кроме того, в сравнении с квартирами ликвидность комнат существенно ниже. Именно поэтому большинство кредиторов не рассматривают доли собственности в квартире в качестве залога. Пожалуй, единственный банк, который выдает сегодня кредиты под залог комнаты – это Сбербанк. Но заемщику нужно будет получить согласие всех соседей на обременение комнаты. Практика показывает, что сделать это непросто, но вполне возможно. Сколько это стоит ипотека?Будущему заемщику не нужно забывать и про дополнительные расходы по обслуживанию кредита: сбор за рассмотрение заявки на кредит (до 4 тыс. руб.); оценка объекта залога (2-7 тыс. руб., в зависимости от технических характеристик квартиры); оплата страхового полиса (0,6- 1,5% от стоимости кредита в год), сбор за выдачу кредита (1-2,5% от размера займа), придется также заплатить комиссию за обналичивание денег. Также необходимо учесть другие затраты: стоимость договора в простой письменной форме - от 3000 рублей, нотариальный договор обойдется - от 1% от заявленной стоимости объекта недвижимости, госрегистрация сделки через посредника «съест» еще 4500-5000 рублей, аренда сейфовой ячейки будет стоит 1500-3000 рублей. Возвращать средства банка заемщик должен с момента выдачи кредита. Например, по документам платежный день – 20-е число каждого месяца. Банк перечислил первый транш 15 августа, а 20 августа уже необходимо вернуть первый платеж. Процент по кредитам на улучшение жилищных условий гораздо ниже, чем по классической ипотеке, так как предоставленная сумма относительно невелика. Практические советы для использования специальных возможностей ипотечного кредитованияИтак, какие возможности ипотечного кредитования следует учитывать, если вы уже взяли кредит или только собираетесь это сделать? Во-первых, для того, чтобы не переплачивать по ипотечному кредиту, важно изначально правильно определиться с банком, где вы данный кредит собираетесь получать. Вот некоторые критерии для оптимального выбора:
К сожалению, лишь немногие банки подходят под все перечисленные параметры. Удачного вам решения жилищного вопроса!
|