Как улучшить жилищные условия с помощью кредита?

Ипотечный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, но воспользоваться ипотечным кредитованием для приобретения первого собственного жилья достаточно проблематично. Еще далеко не у всех россиян накоплен первоначальный взнос на новую квартиру, и имеются высокие официальные зарплаты. Да и не все желающие улучшить свои жилищные условия согласны в разы переплачивать по кредиту. Но если потенциальный заемщик уже владеет какой-либо недвижимостью, ему будет проще и дешевле воспользоваться ипотекой с целью улучшения жилищных условий.

Сделки с привлечением ипотечного кредита по улучшению жилищных условий могут реализовываться несколькими способами

Самый популярный – когда заемщик продает свою старую недвижимость и одновременно, в тот же день, с помощью ипотеки покупает для себя новую жилплощадь. Процедура эта хлопотная, поскольку в рамках одной цепочки параллельно могут покупаться и продаваться от трех до пятнадцати квартир. Идеально, когда всю эту встречную сделку курирует один риэлтор.

Немного меньше распространен вариант проведения сделки, при которой заемщик продает свою жилплощадь, затем вносит вырученную от продажи недвижимости сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, а после получения кредита производит дальнейшую покупку более дорогого, но такого вожделенного объекта недвижимости. Существенным плюсом такого варианта является предоставление банком максимально выгодных условий кредитования, так как при первоначальном взносе свыше 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости банк назначает минимальную процентную ставку, кроме того, заемщику не придется десятилетиями переплачивать за кредит, потому что срок его погашения в данном случае обычно небольшой. Один из недостатков такой сделки – некоторый финансовый риск заемщика, ведь после продажи недвижимости у него на руках некоторое время будет находиться значительная сумма. Но банковская ячейка или несколько банковских депозитов до 700 тысяч рублей помогут решить задачу непродолжительного безопасного хранения крупной суммы денег. Еще один важный момент: многие россияне помнят бум на рынке вторичного жилья, например, весну 2006 года, когда цены на недвижимость устойчиво росли практически ежедневно: на рынке недвижимости объекты распродавались, как горячие пирожки. Множество подобранных сделок рушились, так как покупатели уже не вписывались в бюджет, а продавцы тянули время в ожидании очередного скачка цен квадратного метра. В настоящее время цены понемногу, но все-таки растут. Существует доля риска, продав свое жилье во время стабильных цен, покупать приглянувшийся объект недвижимости уже на растущем рынке.

Реже всего заемщики обращаются к варианту сделки, при котором кредит на новую недвижимость берется под залог уже имеющегося жилья, в котором проживает собственник с семьей. Схема выглядит следующим образом: заемщиком закладывается банку имеющаяся в собственности жилплощадь, после чего ему выдается кредит в размере, не превышающем 70-80% от ее оценочной стоимости. Затем он вносит все эти деньги либо их часть в качестве первоначального взноса для оформления ипотечного кредита на покупаемый объект недвижимости, который также обременяется в банке в момент приобретения. Далее заемщик в течение нескольких месяцев продает первую свою квартиру, получив на это официальное разрешения банка, и ипотечный кредит частично гасится вырученными от продажи деньгами. После этого клиент может спокойно выплачивать банку в течение нескольких лет оставшуюся сумму.

Этапы получения кредита на улучшение жилищных условий

Для получения кредита на улучшение жилищных условий вам будет необходимо собрать практически такой же пакет документов, как при оформлении классической ипотеки. Как правило, это заявление на кредит, копия паспорта, справка о заработной плате за последние несколько месяцев, копия трудового договора, заверенная в отделе кадров копия трудовой книжки, заявление на страхование жизни. Дополнительно банк может потребовать предъявить копию диплома, свидетельство о заключении брака, документы, подтверждающие владение какими либо дорогостоящими активами (это могут быть автомобиль, земельный участок, дача или ценные бумаги). Кредитный департамент банка, рассмотрев пакет представленных документов, принимает решение о выдаче кредита, индивидуально для каждого потенциального заемщика определяя его сумму и процентную ставку. В случае получения положительного ответа, заемщик приступает к поиску необходимого жилья. Объект непременно должен быть ликвидным, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика у банка была возможность быстро продать его и вернуть назад свои деньги. Объект недвижимости не должен быть аварийным или ветхим, числиться в очереди на капитальный ремонт либо реконструкцию, иметь незаконные перепланировки и т.д. А главное, квартира должна быть юридически чистой, без обременений.

Коммунальный вопрос

Это больной вопрос многих семей, у которых в собственности есть лишь комната в коммунальной квартире, особенно эта горестная ситуация распространена среди жителей Санкт-Петербурга. Безусловно, наличие хоть какой-то недвижимости – это большой плюс, но переезд в отдельную квартиру – пока все еще несбыточная мечта многих семей. С помощью ипотеки можно было бы приобрести отдельное жилье, но практика показывает, что не все так просто.

В соответствии с законодательством, комната может выступать объектом залога – независимо от того, является ли она самостоятельным объектом недвижимости или долей в квартире. Другой вопрос – нужен ли банку такой залог. Дело в том, что у заемщика при реализации комнаты могут возникнуть дополнительные сложности: как минимум, совсем непросто получить согласие соседей на продажу этого объекта. Следовательно, продажа комнаты может затянуться, а то и вовсе не состояться. На практике нередки случаи, когда сделки по продаже комнат оспаривались соседями. Кроме того, в сравнении с квартирами ликвидность комнат существенно ниже. Именно поэтому большинство кредиторов не рассматривают доли собственности в квартире в качестве залога. Пожалуй, единственный банк, который выдает сегодня кредиты под залог комнаты – это Сбербанк. Но заемщику нужно будет получить согласие всех соседей на обременение комнаты. Практика показывает, что сделать это непросто, но вполне возможно.

Сколько это стоит ипотека?

Будущему заемщику не нужно забывать и про дополнительные расходы по обслуживанию кредита: сбор за рассмотрение заявки на кредит (до 4 тыс. руб.); оценка объекта залога (2-7 тыс. руб., в зависимости от технических характеристик квартиры); оплата страхового полиса (0,6- 1,5% от стоимости кредита в год), сбор за выдачу кредита (1-2,5% от размера займа), придется также заплатить комиссию за обналичивание денег. Также необходимо учесть другие затраты: стоимость договора в простой письменной форме - от 3000 рублей, нотариальный договор обойдется - от 1% от заявленной стоимости объекта недвижимости, госрегистрация сделки через посредника «съест» еще 4500-5000 рублей, аренда сейфовой ячейки будет стоит 1500-3000 рублей.

Возвращать средства банка заемщик должен с момента выдачи кредита. Например, по документам платежный день – 20-е число каждого месяца. Банк перечислил первый транш 15 августа, а 20 августа уже необходимо вернуть первый платеж. Процент по кредитам на улучшение жилищных условий гораздо ниже, чем по классической ипотеке, так как предоставленная сумма относительно невелика.

Практические советы для использования специальных возможностей ипотечного кредитования

Итак, какие возможности ипотечного кредитования следует учитывать, если вы уже взяли кредит или только собираетесь это сделать?

Во-первых, для того, чтобы не переплачивать по ипотечному кредиту, важно изначально правильно определиться с банком, где вы данный кредит собираетесь получать.

Вот некоторые критерии для оптимального выбора:

• Заемщик должен иметь возможность оформить кредит в банке без комиссий. К сожалению, пока что немногие банки отказались от такого лакомого кусочка «легких денег», но некоторые оформляют кредиты без всяких комиссий, а для заемщика это значительная экономия.

• Узнайте также, имеется ли у организации, в которой вы трудитесь, аккредитация в каком-нибудь банке. Этот нюанс может снизить ставку по кредиту. Банк может предложить ипотечный кредит по льготным условиям сотрудникам компаний, которые прошли аккредитацию в данном банке.

• Уточните, в каком банке ваш работодатель обслуживает пластиковые зарплатные карты (какому банку она принадлежит карточка, на которую работодатель перечисляет вам зарплату?) Как правило, банки предлагают сниженные ставки по кредитным продуктам для сотрудников организаций – владельцев зарплатных карт данного банка, и не только по ипотеке. Обычно для данной категории клиентов банк понижает ставки по сравнению остальными заемщиками на 1-1,5%.

• Как гласит ст. 31 ФЗ «Об ипотеке», по ипотечному кредиту страхование объекта залога является обязательным. А вот страхование трудоспособности заемщика и его жизни по закону обязательным не является, но многие банки все-таки навязывают своим клиентам дополнительные страховки, увеличивая тем самым бремя заемщика по кредиту. Во многих банках для заемщиков, отказавшихся от дополнительной страховки, увеличивается ставка по кредиту. Попробуйте подобрать банк, который не только не навязывает страхование жизни и трудоспособности заемщика, но и не повышает ставку по кредиту при отказе от подобного страхования.

• Также очень важно, чтобы банк при оценке платежеспособности потенциального заемщика учитывал принадлежащее клиенту и его созаемщику имущество, а не только их доход. Выясните, что именно конкретный банк будет учитывать для оценки вашей платежеспособности. В частности, банком при оценке платежеспособности заемщика и созаемщика могут быть учтены активы, находящиеся в собственности (комната, квартира, дом, земля, дача, нежилое помещение, автомобиль, и т.д.). Чем больше нюансов вашего финансового положения банк примет в расчет, тем ниже для вас может оказаться ставка по кредиту, ведь банк сочтет вас благонадежным и платежеспособным заемщиком, и тем больше может быть сумма одобренного для вас кредита. А это также приводит к более привлекательным условиям ипотечного кредитования.

К сожалению, лишь немногие банки подходят под все перечисленные параметры.

Удачного вам решения жилищного вопроса!