08.03.2011 20:50

Что нужно знать арендатору жилья

Аренда квартиры

Как грамотно снять квартиру? Какие схемы обмана арендаторов жилья существуют на рынке недвижимости? Как квартиранту защитить свои права, если хозяин квартиры их грубо нарушает? Какие пункты, защищающие права арендатора, должны быть прописаны в договоре аренды квартиры? Жилье по знакомству: за и против.

Пытаясь самостоятельно снять жилье, потенциальные арендаторы сталкиваются лицом к лицу с множеством подводных камней рынка недвижимости. Чтобы сохранить свои деньги, время и нервы и не попасться на уловки мошенников, потенциальным арендаторам стоит поближе познакомиться с всевозможными опасностями.

Распространенные схемы мошенничества

Один из самых криминальных вариантов обмана – незаконная субаренда, то есть найм уже арендованной кем-то жилплощади. Аферисты арендуют квартиру, а потом повторно пересдают ее другому нанимателю, и не одному, а нескольким. Затем появляется настоящий собственник квартиры и просит на законных основаниях всех освободить занимаемое помещение. Поэтому убедитесь, что человек, сдающий вам жилье, имеет на это право.

Фактически обманывают потенциальных арендаторов и информационные агентства, предоставляющие за невысокую плату предложения об аренде, которые давно неактуальны. За скромную сумму (в пределах от 1500 до 3000 рублей) «специалисты» предоставят вам список адресов и телефонов владельцев недвижимости, которые якобы хотят сдавать свои квартиры и комнаты в аренду. Эти информационные аферисты даже организуют вам переговоры с собственником понравившейся вам квартиры, который назначит вам встречу для просмотра. Правда, «собственником» будет сотрудник того же информационного агентства, сидящий в соседнем кабинете или у себя дома. Еще вам предоставят распечатку с телефонами других потенциальных арендодателей на случай, если по каким-то причинам первый вариант вам не подойдет.

Однако результат телефонных звонков обязательно разочарует: указанные объекты уже давно сданы или телефоны хронически не отвечают - это в лучшем случае, а в худшем выяснится, что никто из жильцов указанных квартир об этом даже не помышлял. Если, по наивности, вы все-таки придете на просмотр, о котором договаривались в офисе информационного агентства, вас там никто не будет ждать. А квартиры с таким номером в этом доме вообще может не существовать. И доказать факт мошенничества вряд ли удастся: хоть с агентством и подписан договор, сотрудники «информационного агентства» парируют, что деньги клиенту никто не вернет, так как необходимую информацию о предложениях об аренде клиент получил, поэтому и дальше он может рассчитывать только на такие же бесполезные распечатки. Чтобы не попасть на «информационщиков», будьте бдительны: нужно очень внимательно читать договор, который вы собираетесь заключить с агентством недвижимости. Особенно тщательно проверяйте то, что написано мелким шрифтом. Если в предмете договора написано, что клиенту оказываются услуги справочно-информационного характера, знайте: это не агентство недвижимости, а информационное агентство, которое реально не несет никаких обязательств, и оплата услуг по такому договору – выброшенные на ветер деньги.

Не в своем праве: обязательно проверяйте у арендодателя правоустанавливающие документы

Теперь обсудим другие серьезные риски, не связанные с мошенничеством. Повышенное внимание следует проявлять при аренде муниципальной квартиры. Всем известно, что неприватизированное жилье является городским имуществом. Но лишь немногие из наймодателей, намеренно или по незнанию, заботятся о получении письменного согласия муниципалитета и всех зарегистрированных в квартире граждан, на сдачу помещения внаем. А именно этот документ является основополагающим для возможности сдачи квартиры или комнаты в аренду. Любой гражданин, зарегистрированный в квартире, может запретить арендатору жить в ней. А без разрешения муниципалитета сдача внаем является незаконной.

Кроме того, если жилое помещение не муниципальное, а приватизированное, но собственников несколько, необходимо согласие на сдачу внаем от каждого из них. Иначе один из сособственников сдаст вам жилье, а второй потом придет, и укажет на дверь.

Аренда постоянно дорожает

Владелец сдаваемой недвижимости может в любое время повысить арендную плату по своему усмотрению, если договор найма не был заключен при совершении сделки, даже через месяц после заселения квартирантов. И тогда арендатор оказывается перед дилеммой: либо доплачивать хозяину жилплощади, либо искать новую квартиру, что повлечет за собой дополнительные затраты и хлопоты, связанные с переездом. В этой ситуации арендаторы обычно выбирают первый вариант, но при этом оказываются в зависимости от арендодателя: видя податливость нанимателей, хозяин недвижимости может в следующем месяце снова сообщить, что поднимает плату за жилье. Кстати, не лишним будет поинтересоваться, кем и каким образом оплачиваются коммунальные платежи. Если вам сдают квартиру за 20000 рублей плюс коммунальные расходы, то это повод насторожиться: собственник за время вашего проживания может прописать на свою жилплощадь множество родственников, а бремя возросшей в разы квартплаты ляжет на ваши плечи.

Чтобы избежать подобных скользких моментов, следует заключать договор найма и обязательно прописать и зафиксировать в нем стоимость месяца аренды, особенности оплаты коммунальных платежей, и время, в течение которого арендодатель по своему усмотрению не может все эти пункты изменять.

Нежданные «гости»: как часто хозяин может приходить в квартиру, которую сдает?

Избежать еще одного риска – слишком частых посещений арендодателя поможет также договор найма, в котором необходимо обозначить порядок посещения собственником его квартиры. Некоторые собственники жилья так переживают за сохранность своего имущества, что готовы приезжать к вам с ревизией хоть через день в любое время суток. По закону квартирант получает право неприкосновенности жилища на период действия договора найма. Это значит, что хозяин недвижимости не может приходить без предупреждения, и уж тем более – в отсутствие квартирантов. Как правило, собственник получает право посещать свое жилье раз в месяц, при этом заранее предупредив арендаторов о времени своего приезда. Это самый удобный вариант, который приемлем для каждой из сторон, и в то же время позволяет собственнику контролировать состояние жилого помещения.

Как снять жилье

Аренда по знакомству

Бывает, наниматель находит для себя жилье по знакомству, без помощи агентства. Этот вариант, конечно, удобен и выгоден. Вам не придется тратиться на комиссионные агентству и можно даже рассчитывать на отсутствие залогового депозита за последний месяц аренды. Вы хорошо знаете хозяина жилья и можете по знакомству договориться на более низкую арендную ставку. Но здесь тоже есть нюансы. Близкие отношения замечательны в неформальной обстановке, а деловые связи от них страдают. Часто наймодатель по знакомству чувствует себя благодетелем от того, что за сравнительно небольшие деньги пускает вас в такую замечательную квартиру. Поэтому он может чаще положенного наведываться к вам в гости. Кроме того, арендодатель может организовать в месте вашего проживания склад своих ненужных вещей, а вы, как хороший друг и товарищ, не сможете ему в этом отказать.

Про царапинки на обоях и прочие претензии

Арендатору жилья, помимо договора найма, нужно иметь на руках следующие документы: акт приема-передачи квартиры и все расписки в передаче денег. В Акте приемки-передачи фиксируются состояние помещения, изношенность мебели и состояние бытовой техники на дату въезда нового жильца в квартиру.

Важно понимать: хозяин предоставляет вам в пользование свою жилплощадь не безвозмездно, а за плату. Фактически собственник использует свой актив (квартиру, дом или комнату) для извлечения прибыли. А любой актив, и это естественно, подлежит износу и амортизации. Вы не обязаны платить за то, что потертости на обоях стали более заметны, а на кафельной плитке появились дополнительные царапины – это естественные явления. А вот если вы случайно сломали термостат у холодильника, то в этом случае вам действительно придется возмещать ущерб.

Очень важно получать от арендодателя расписки, которые подтверждают, что собственник действительно получал положенную арендную плату от арендатора. Расписки обычно составляют в простой письменной форме, визируются подписями обеих сторон. В этом документе обязательно должен быть указан размер уплаченной суммы, дата ее передачи, паспортные данные наймодателя и нанимателя. Без этого важного документа факт передачи денег подтвердить практически невозможно.

Итак, чтобы аренда не стала проблемой, нанимателю следует придерживаться следующих несложных правил:

1. Обязательно проверять правоустанавливающие документы наймодателя на квартиру.

2. Заключать с собственником договор найма.

3. Требовать от арендодателя расписку о получении каждого арендного платежа.

4. Снимать квартиру через агентство недвижимости, в случае недоразумений между участниками сделки по аренде жилья, риэлтор поможет решить проблему и прийти к компромиссу.