Поиск по сайту

Похожие материалы

03.04.2011 11:34

Рента вместо ипотеки

Рента вместо ипотеки

Оживление ипотечного кредитования в России в ближайшее время не предвидится. Как же простым россиянам улучшить свои жилищные условия? Каким образом приобрести заветные квадратные метры счастья молодым семьям? Как родителям обеспечить жильем своих подрастающих детей? Для многих людей, не имеющих большой и стабильной «белой» зарплаты альтернативным ипотеке способом получить в собственность желанную недвижимость может стать рента - способ приобретения жилья с отсрочкой заселения.

Приобретение недвижимости по договору ренты – нераспространенный, но очень доступный способ решения пресловутого жилищного вопроса. Квартира по договору ренты, как правило, будет стоить приобретателю вдвое дешевле ее реальной рыночной стоимости. Но таких сделок в год в Санкт-Петербурге проходит менее двухсот, что составляет от потенциала рынка примерно 0,2%.

Договор пожизненной ренты - хорошая альтернатива ипотеке. Вы наверняка слышали рекламу, доносящуюся из радиоточки, по поводу заключения договора пожизненной ренты (договора пожизненного содержания). Возможно, эта тема будет интересна не только пожилым людям, нуждающимся в деньгах и дополнительном уходе, но и тем, кто хочет решить свои жилищные проблемы, но не хочет брать ипотеку. Тем, кто задумывается о будущем своих подрастающих детей, хочет обеспечить их жильем, будет интересно побольше узнать о договоре пожизненной ренты. Если раньше приобретение недвижимости по договору ренты была популярна только в крупных  мегаполисах, так как уровень экономической грамотности у горожан выше, а цены на недвижимость в таких городах всегда были «заоблачными», то теперь рента востребована и в регионах нашей страны.

Рента - альтернатива ипотеке

Чем Договор ренты отличается от Договора купли-продажи?

  • Как правило, по Договору пожизненной ренты гражданин преклонного возраста, передает плательщику ренты право собственности на свою жилплощадь, но сохраняет пожизненное право проживать и быть прописанным в нем. Пожилой человек получает крупную денежную выплату при заключении Договора, которая составляет примерно 35% от стоимости квартиры, а также ежемесячное пожизненное денежное содержание в виде рентных платежей. Также за него полностью оплачивают коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию и телефон.При этом сумма, которую новый собственник квартиры будет выплачивать рентополучателю в год, вряд ли превысит 50-70 тысяч рублей, отмечают эксперты рынка. Даже за 10 лет выплаты не покроют и половины стоимости квартиры.
  • Плательщик ренты, хоть и становится владельцем отчуждаемой недвижимости, не имеет права в ней проживать и не может никого в свою новую собственность зарегистрировать без согласия пожилого человека. Распоряжаться квартирой по своему усмотрению (продавать, обменивать, сдавать, жить в ней самому) покупатель сможет только после смерти предыдущего владельца – получателя ренты, хоть и по Договору ренты недвижимость переходит в собственность рентоплательщика сразу же после госрегистрации Договора ренты. Он сможет лишь с согласия пенсионера переуступить права и обязанности по договору ренты другому лицу, вернув свои вложенные средства.

Договор ренты


Для прекращения Договора ренты основаниями являются существенное нарушение выполнения плательщиком ренты своих обязательств, а также смерть получателя ренты. Расторгнуть договор ренты также можно по взаимному согласию сторон. Договор в этом случае расторгается в присутствии нотариуса, которым заверяется соглашение о расторжении Договора на условиях, удовлетворяющих обе стороны, по взаимному согласию.

Особенности договора ренты

  • Сразу же после государственной регистрации Договора ренты покупатель становится собственником квартиры. С момента регистрации Договора в ФРС (Федеральной регистрационной службе), право собственности на жилье переходит к новому владельцу квартиры. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, в котором прописывается обременение по Договору ренты, удостоверяет факт смены собственника жилья.

Права пожилых людей по договору ренты

  • В случае отсутствия средств для дальнейшего выполнения обязательств по Договору, либо изменения своих жизненных обстоятельств, рентоплательщик может вернуть обратно свои деньги, инвестированные в покупку квартиры по Договору ренты, переоформив с согласия пожилого человека Договор на третье лицо. В этом случае специализированная организация может помочь клиенту переоформить квартиру. Кстати говоря, деньги, которые получит несостоявшийся владелец квартиры, могут оказаться даже больше изначально вложенных в рентный объект недвижимости, так как стоимость жилья с каждым годом стабильно возрастает.
  • Родственники пенсионера, заключившего договор ренты, не смогут претендовать на квартиру. Пожилой человек хоть и сохраняет пожизненное право проживания в квартире, он не может завещать, продавать или дарить данную недвижимость, поскольку она уже передана в собственность по Договору ренты плательщику ренты, и собственником данной недвижимости после регистрации Договора больше не является.
  • Расторжение Договора в связи с «открывшимися обстоятельствами» по инициативе пенсионера не допускается. Все сделки проходят документальную проверку сотрудниками специализированной организации, страховой компании и нотариусом. В обязательном порядке проводится проверка состояния здоровья пожилого человека. В период сбора документов для сделки пенсионер предоставляет справки из государственного психоневрологического диспансера.
  • Основания для расторжения Договора по инициативе получателя ренты. Расторгнуть Договор можно по взаимному согласию сторон или при существенном нарушении плательщиком ренты условий Договора (невыплата рентных платежей, длительная задержка выплат или задержка коммунальных платежей). Договор в этих случаях может быть расторгнут только в судебном порядке.
  • Невозможность одностороннего изменения условий, требования дополнительных выплат или услуг со стороны пожилого человека после подписания Договора. Ни получатель ренты, ни плательщик ренты, не вправе друг от друга требовать сверх того, что закреплено в Договоре. Изменения могут вноситься только путем заключения нотариально заверенного дополнительного соглашения при согласии обеих сторон.

Помощь пожилым и договор ренты

  • Покупатель не обязан осуществлять уход за пожилым человеком, если эта обязанность не прописана в Договоре. Обычно Договором ренты предусматриваются только ежемесячные рентные платежи. Если рентоплательщик добровольно захочет оказывать помощь пожилому человеку, это всегда только приветствуется. Если же пенсионеру по состоянию здоровья необходим уход, это прописывается в дополнительном соглашении. Осуществлять уход за пенсионером можно с помощью патронажной службы или собственными силами.
  • Особенности взаиморасчетов. Для плательщика ренты удобнее всего осуществлять перечисление рентных платежей по безналичному расчету, к примеру, на банковскую пластиковую карту или сберкнижку рентополучателя. В таком случае эту ответственную процедуру можно поручить банку, при этом у приобретателя недвижимости будет документальное подтверждение аккуратности выплат. Банку таким же образом можно поручить перечислять коммунальные платежи. Если рентополучатель настаивает на получении наличных денежных средств, необходимо брать с него расписки за все произведенные выплаты. Эксперты советуют также своим клиентам в случае необходимости завести специальную тетрадь, где пенсионер будет заверять своей подписью все услуги и покупки, в эту же тетрадь будет удобно вклеивать все оплаченные счета и все, что имеет отношение к взаиморасчетам сторон по Договору ренты.

    Взаиморасчеты по договору ренты

  • Индексация суммы ежемесячных рентных выплат. Указанная в Договоре сумма рентных платежей подлежит индексации с учетом уровня инфляции, либо МРОТ (минимального размера оплаты труда, используемого для расчета социальных выплат).

Обоюдная выгода

Заключать договор ренты выгодно и покупателю, и получателю ренты. Как правило, покупатель при подписании договора сразу передает пенсионеру сумму, эквивалентную 20-40% рыночной стоимости отчуждаемой квартиры. Также плательщику ренты понадобится оплатить услуги нотариуса, государственную регистрацию перехода право собственности и агентское вознаграждение посреднической фирмы, без которой найти пенсионера, который захочет заключить эту сделку, будет сложно. Также после заключения договора новому собственнику недвижимости придется каждый месяц выплачивать прописанную в Договоре сумму своему рентополучателю. Если сложить все расходы, выходит, что квартира по данной схеме обходится новому владельцу в среднем вдвое дешевле ее рыночной стоимости. Плюс ко всему, ему уже не нужно будет гнаться за бесконечным ростом цен на недвижимость.

Каковы функции специализированной организации при заключении Договора?

Фирма-посредник подбирает участников сделки и знакомит их между собой. Далее она осуществляет сопровождение сделки: готовит с нотариусом проект договора, отражающий все пожелания сторон, проверяет наличие всех необходимых документы, помогает безопасно произвести денежные расчеты. Также специализированная организация при необходимости организует патронаж.

Патронажная служба

Как происходит заключение сделки?

  • Вы обращаетесь в посредническую специализированную организацию и договаривайтесь о встрече, на которой вас посветят во все тонкости процедуры заключения Договора, о конкретных особенностях и условиях каждого отдельного варианта, а также разъяснят, какие у вас появятся новые права и обязанности. Далее совместно с сотрудниками фирмы вы подбираете вариант, подходящий вам по стоимости другим существенным условиям (есть ли необходимость ухода за пожилым человеком, схема взаиморасчетов и т.д.).
  • Далее вы заключаете со специализированной организацией договор на оказание услуг по сопровождению сделки на каждом этапе: от поиска подходящего варианта до получения вами документов о праве собственности на недвижимость.
  • Юридический отдел компании тщательно проверит юридическую чистоту квартиры и подготовит все необходимые документы. Вместе с тем проводится экспертиза правоустанавливающих документов, которой занимается страховая компания, которая будет проводить титульное страхование вашего права собственности на недвижимость.
  • Следующий этап – организация личного знакомства с будущим рентополучателем и первый осмотр его недвижимости, которая вас заинтересовала.

Получатели ренты

  • Затем следует нотариальное заключение Договора ренты в присутствии всех заинтересованных сторон. В это же время производится оплата агентских услуг специализированной организации и единовременная выплата рентополучателю. Далее сотрудники компании передают в ФРС подписанный сторонами Договор для осуществления обязательной государственной регистрации.
  • С момента регистрации Договора в ФРС право собственности на недвижимость переходит к плательщику ренты. Новый собственник жилья получает свой экземпляр Договора ренты, зарегистрированного в ФРС и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После получения Свидетельства о госрегистрации, покупателю выдается страховой полис, свидетельствующий о титульном страховании его права собственности.
  • Далее рентополучатель и плательщик ренты руководствуются заключенным Договором и главой 33 Гражданского Кодекса РФ. Сохраняя право пожизненного пользования жильем, пожилой человек теряет возможность завещать данную недвижимость, передавать ее по наследству родственникам и регистрировать в ней кого-либо.
  • Обычно у плательщиков ренты возникает щекотливый вопрос: как часто и насколько плотно нужно будет общаться с пожилым человеком - рентополучателем? По закону личная встреча обеих сторон Договора ренты обязательна только единожды - у нотариуса при подписании договора. Регулярные рентные платежи и оплату коммунальных услуг можно ежемесячно перечислять по безналичному расчету, тем самым избежать личных контактов – самое главное, не задерживать выплаты. Дальнейшая периодичность встреч обсуждается индивидуально, согласно взаимному желанию и общим договоренностям (если требуется уход или необходимо навещать пенсионера - это оговаривается заранее).

    Возможность не встречаться с получателем ренты

     

  • В дальнейшем специализированная организация отслеживает выполнение обязательств обеими сторонами. Чтобы покупатель жилья чувствовал себя комфортно, специализированная организация-посредник берет на себя: производится титульное страхование, застрахована также профессиональная ответственность организации. С такими посредниками удобно сотрудничать и после заключения договора пожизненной ренты, так как при них работает патронажная служба, которая может при необходимости заботу о пожилом человеке полностью взять на себя.

Страхование права собственности

В качестве дополнительной защиты право собственности плательщика ренты будет застраховано (титульное страхование). Сумма страховой премии, т.е. плата страховщику, обычно уже включена в стоимость предлагаемого вам варианта. Сумма страховой выплаты, которую вы получите в случае форс-мажорных обстоятельств, покроет затраты по Договору. Но стоимость страховки придется включить в дополнительную, но необходимую статью расходов. Рентоплательщику нужно будет ежегодно выплачивать страховой компании от стоимости квартиры приблизительно 0,5%.

Титульное страхование

Еще раз напомним, что перед заключением Договора страховая компания проводит независимую экспертизу правоустанавливающих документов на жилое помещение, что служит дополнительной гарантией надежности сделки.

Рента и инвестиции

Мировой финансовый кризис неизбежно обострил проблему инвестирования свободных средств. Вот и сегодня граждане, имеющие некоторые сбережения, мучительно думают над тем, куда их пристоить. На фондовом рынке сейчас играют самые рисковые и самые терпеливые. Закупать валюту народ опасается, можно не угадать, ведь тут тоже полная неопределенность. Ставки по банковским депозитам настолько низкие, что не спасают даже от инфляции. Кроме того, наши граждане еще помнят времена дефолта в России, когда вклады не оставили своим хозяевам ничего, кроме боли утраты. И хотя власти и финансисты дружно уверяют, что в связи с обязательным страхованием вкладов подобное не повториться, многие вкладчики на всякий случай поснимали деньги с депозитов. Правда, скорее всего, консервативные инвесторы подождут некоторое время и отнесут свои сбережения обратно в банки. Остается недвижимость, но на рынке строящегося жилья инвесторы сегодня подсчитывают не доходы, а убытки. Если вы хотите вложить деньги в недвижимость, но средств купить на вторичном рынке подходящий вариант пока не хватает, а в котлован вкладывать вы опасаетесь, обратите внимание на пожизненную ренту, которая и раньше являлась одним из самых заманчивых инструментов инвестирования с точки зрения нормы прибыли, а в нынешних кризисных условиях становится просто находкой.

Инвестиции в ренту

Посчитайте сами. Рентоплательщик приобретает квартиру примерно за третью часть от ее рыночной стоимости. Средняя цена сделок, заключаемых через специализированные организации составляет сегодня порядка девятисот тысяч рублей. Ежемесячные платежи рентоплательщика получателю ренты (включая расходы на жилищно-коммунальные услуги) обычно составляют от трех до семи тысяч рублей. Это совершенно несущественные выплаты в сравнении с ипотекой.

Собственно говоря, тут и сравнивать особо нечего, так как большинство банков просто не выдают ипотечные кредиты, а другие максимально ужесточили условия кредитования. Для большинства людей ипотека стала фактически недоступной, а вот пожизненная рента доступна вполне. И ежемесячные платежи по Договору сильно не отяготят семейный бюджет.

Теперь давайте рассмотрим минусы, связанные с инвестированием в недвижимость, обремененную рентой. Прежде всего это то обстоятельство, что инвестор не может распоряжаться своим новым активом при жизни прежнего владельца. Но ведь вы на начальном этапе платите всего треть от рыночной стоимости актива, плюс ко всему этот вид инвестиций, как и большинство других, и не предполагает незамедлительной отдачи. Вы инвестируйте деньги  беспроигрышно, так как недвижимость не может обесцениться, в отличие от ПИФов и акций. Это отличный материальный актив. Конечно ликвидность квартиры, приобретенной через ренту, отличается от ликвидности квартир без обременения. Всегда можно продать право собственности вместе с обязательствами по договору. А цена ренты меняется в той же пропорции, что и рыночная цена на жилую недвижимость.

Рента как способ решить жилищный вопрос

К плюсам сделок по ренте можно отнести четкое законодательное регулирование со стороны государства. Основные положения пожизненной ренты четко сформулированы в ст. 583-605 главы 33 Гражданского кодекса РФ.

Одним словом, нет ни организационных, ни юридических проблем, дискредитирующих инвестиционную привлекательность пожизненной ренты. Кроме того, это один из немногих инструментов, доходность которого увеличилась в условиях глобального финансового кризиса. В любом случае, других настолько выгодных и вместе с тем доступных вариантов инвестирования свободных средств сегодня немного.

Портрет среднестатистического инвестора в пожизненную ренту выглядит следующим образом: это люди со средним достатком 30-50 лет, желающие приобрести жилье для своих детей. Например, дальновидные родители покупают рентное жилье, пока их ребенок еще обучается в дошкольном или школьном учреждении, чтобы к началу самостоятельной жизни у сына или дочери уже было отдельное жилье.

Рента для детей

Часто квартиры, купленные по Договору ренты, родители дарят своим детям на свадьбу, совершеннолетие и другие знаменательные даты.