03.11.2011 12:11

Доверительное управление имуществом (недвижимостью): за и против

Доверительное управление недвижимостью

У Вас есть в активе квартира, которую решено сдавать? Это отличная идея: получать ежемесячный доход от сдачи недвижимости внаем! Вот было бы здорово переложить все заботы по сдаче в аренду недвижимости на чужие плечи: поиск арендаторов, контроль за сохранностью имущества и своевременной оплатой коммунальных платежей! Мечта станет реальностью, если заключить договор доверительного управления имуществом. Но сначала стоит взвесить все "за" и "против".

Ноябрь. Первые заморозки. Хочется на море. Может, сдать свою недвижимость и махнуть в теплые страны до весны, а если понравится, то задержаться там подольше? Многие наши соотечественники так и делают: сдают свои квартиры в крупных городах и уезжают в Таиланд, Вьетнам или на Гоа, живут там по полгода и дольше на ренту, радуются жизни: живут, а не выживают...
Допустим, вы тоже решили уехать в одну из экзотических стран и пожить за границей на деньги, получаемые от сдачи вашей жилплощади в аренду. При условии, что на родине у вас имеются одна или несколько квартир, которые способны приносить вам неплохой ежемесячный доход, а времени и желания заниматься поисками арендаторов, а потом еще и следить за тем, как они пользуются вашим имуществом нет, вам подойдет вариант доверительного управления вашей недвижимостью.

Такой способ решения данного вопроса в мире уже давно придуман. Например, в США подавляющее большинство собственников, сдающих жилье в аренду, предпочитают делать это через процедуру доверительного управления. Хозяин недвижимости заключает договор с третьим лицом (обычно это риэлтерская компания), которое за определенную плату берет на себя все хлопоты и возможные риски.

В России механизм доверительного управления недвижимостью тоже существует, хотя используется пока не очень широко. Даже в крупных городах доля собственников, сдающих жилье в доверительное управление не велико. Тем не менее, популярность услуги растет, соответственно, растет и необходимость в объективной информации о ней. Давайте рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание потенциальным арендодателям, отдающим предпочтение доверительному управлению недвижимости, ведь хоть оно и избавляет владельца инвестиционной недвижимости от многих хлопот, но взамен создает другие.

Сдать квартиру и уехать в другую страну

Как можно сдать квартиру


У вас, грубо говоря, есть три способа сдать квартиру.

Первый способ: сдавая свою квартиру, вы можете всем заниматься самостоятельно

Этот вариант не потребует от вас никаких дополнительных финансовых расходов, а вот все временные, моральные и организационные моменты лягут на ваши плечи. Тем, кто надолго покидает родной город, данный вариант по понятным причинам не подходит.

Второй способ: вы можете с риэлтором подписать договор на оказание услуг по сдаче вашей недвижимости внаем

Агентство возьмет на себя расходы по рекламе вашей квартиры и поиск арендаторов, организует просмотры, поможет грамотно составить договор найма. Но это будет одноразовая посредническая услуга: проверят уплату коммунальных услуг, присматривать за жильцами и состоянием квартиры, а также решать периодически возникающие проблемы все равно придется вам. Данный вариант, как и предыдущий, не подходит, если вы подолгу не бываете в городе. Конечно, можно попросить друзей или родственников иногда наведываться в квартиру, но это не всегда получается и может противоречить условиям договора найма.

Итак, третий способ: заключить договор доверительного управления квартирой

Процедура оформления такого договора доверительного управления достаточно проста и не займет много времени. Собственнику жилого помещения нужно предоставить свидетельство о собственности на сдаваемую квартиру, свой паспорт, а также подписанную доверенность, дающую право совершать все необходимые действия и решать все вопросы, связанные со сдачей в аренду своей квартиры. Если собственников жилого помещения несколько, то они все должны подписать данный договор поручения. Впрочем, есть еще один вариант: кто-то из собственников по доверенности может представлять интересы всех остальных. В подобном случае к договору доверительного управления прикладывается нотариально заверенная доверенность от имени всех собственников на имя одного, представляющего их общие интересы.

Помимо этого, хозяину квартиры придется подтвердить документально, что квартира не обременена правами третьих лиц, не заложена в банк, не находится под арестом и уже не сдана в аренду. Копии всех предоставленных документов остаются в агентстве.

Плюсы доверительного управления недвижимостью

Плюсы доверительного управления имуществом, в частности, недвижимостью

Плюсов у доверительного управления квартирой несколько. Главное удобство для собственника жилья состоит в том, что риэлтор выступает не просто посредником – он несет ответственность за исполнение предусмотренных договором обязательств. Прежде всего, это своевременные платежи и сохранность имущества. Собственник квартиры ежемесячно получает от агентства заранее оговоренную сумму, не утруждая себя общением с арендаторами. Это плюс еще и потому, что вашим контрагентом юридически является агентство недвижимости, а не жильцы. Иными словами, в случае чего, вашим должником будет юридическое лицо, а не физические лица – квартиранты, которых потом бывает проблематично найти, чтобы призвать к ответу.

Агентство занимается и решением всех житейских вопросов: за чей счет следует заниматься починкой сломавшейся бытовой техники, как часто повышать арендную плату, каким образом ежемесячно проводить проверку оплаты счетов за электроэнергию и телефон, возможна ли для арендатора отсрочка платежа и так далее. Даже взаимоотношения с эксплуатирующими организациями риэлтор тоже берет на себя. Агентство по желанию клиента может оказать и ряд дополнительных услуг. Например, подключить интернет, приобрести вышедшие из строя бытовую технику и мебель, а иногда даже провести ремонтные работы. Таким образом, собственник имеет возможность максимально устраниться от забот о содержании жилья и контроле над своим имуществом.

Владельцу квартиры, заключившему договор поручения, придется платить за удобство агентству недвижимости или знакомому риэлтору, не забывая при этом об уплате налогов государству. Как правило, агентства берут также с собственника недвижимости разовый платеж исходя из ежемесячной арендной платы в размере от 50% и выше. В дальнейшем агентство недвижимости получает ежемесячные комиссионные в размере 10 - 20%  от арендной ставки. Минимальный размер комиссионных за доверительное управление квартирой риэлтора в частном порядке – 1000 рублей в месяц.

Иногда применяется следующая схема: собственник ежемесячно получает оговоренную в договоре фиксированную сумму за аренду своей квартиры, а риэлтор вправе сдавать недвижимость по максимальной цене, оставляя себе разницу.

Существует также практика оказания услуг доверительного управления так называемыми «пакетами». Например, помимо непосредственной сдачи в аренду в пакет может входить косметический ремонт квартиры, либо уборка квартиры со сменой белья при посуточной аренде недвижимости. Бывает, что при аренде элитной недвижимости собственник отдает риэлтору от сдачи жилья половину своего дохода.

Заключение договора доверительного управления недвижимостью

Издержки доверительного управления недвижимым имуществом

Плюсы доверительного управления очевидны. Однако, решив воспользоваться данной услугой, нужно учитывать и некоторые сложности, с которыми собственник жилья реально может столкнуться. Минимальное участие собственника в управлении своим имуществом, являющееся немаловажный плюсом доверительного управления, вполне может стать и его главным риском. Степень данного риска во многом зависит от добросовестности риэлтора и агентства недвижимости. Заключая договор, вы фактически передаете все права на управление жильем третьей стороне в их лице. Ваши визиты в квартиру будут возможны только в сопровождении агента или риэлтора и в заранее оговоренное время. И хоть все, что в данном случае должно интересовать хозяина квартиры, - это получение стабильного дохода от недвижимости, многие собственники хотят по возможности держать «руку на пульсе», и их можно понять.

Одна из распространенных причин конфликта между собственником и управляющим – контингент жильцов, арендующих квартиру. Нередко бывает, что риэлторы многократно пересдают такие квартиры, допускают субаренду, и поселиться в них могут люди, которых сам хозяин едва ли пустил бы на порог. Ваша квартира вполне может превратиться в наркоманский притон или даже в бордель. При этом надо учитывать, что уличить риэлтора в недобросовестности будет непросто. Равно как и выселить неудобных квартирантов до истечения срока договора. Еще один возможный риск связан с сохранностью вашего имущества. Не исключено, что жильцы, например, испортят отделку либо сломают вам бытовую технику или мебель.

Будьте внимательны при заключении договора на доверительное управление своим недвижимым имуществом

Самое главное правило при заключении сделки: внимательно читайте договор, который вы подписываете с управляющим. Важно ничего сразу не подписывать, не глядя. Будет замечательно, если вы заранее покажете договор хорошему юристу. При обсуждении проекта договора доверительного управления имуществом следует настаивать на значимых для вас условиях.

Еще один совет, который дают специалисты по недвижимости и юристы: не отказывайтесь от нотариального оформления договора управления недвижимым имуществом, так как в данном случае нотариус укажет сторонам на то, что те или иные пункты договора противоречат действующему законодательству или друг другу.

Очень важно, чтобы к договору прилагалась перечень имущества, находящегося в жилье, и схема компенсации возможного ущерба. Чем более подробным будет такой перечень, тем лучше. В описи каждый предмет интерьера или вещь должны иметь краткую характеристику: стоимость, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения, а также по возможности, год выпуска и модель.  Первый акт сдачи-приемки, включающий подробную опись имущества, заполняется и подписывается сторонами при сдаче квартиры внаем, а другой – при возврате квартиры владельцу. Несоответствие стандартам переданного хозяину имущества, указанного в описи – повод для него получить компенсацию, а при худшем сценарии развития событий - обратиться в суд.

Нередко крупные агентства недвижимости страхуют все имущество собственника и его квартиру за свой счет. Такие дополнительные расходы вполне могут оказаться оправданными: если, например, постоялец затопит и ваше жилье и квартиру соседей, риэлтору намного удобнее, если расходы на ремонт будет покрывать страховая компания, а не он.

Существует еще один способ уберечься от возможных рисков, связанных с доверительным управлением: тщательно выбирайте поставщика услуги. Чаще всего в нашей стране самым надежным является именно такой подход. Прежде чем подписать договор с риэлтором, следует навести о нем справки. В первую очередь нужно поинтересоваться опытом риэлтора в сфере доверительного управления, а также узнать, с какой страховой компанией сотрудничает данное агентство. В деле доверительного управления недвижимостью, не стоит пренебрегать и «сарафанным радио».  Хороших специалистов рекомендуют друзьям и хорошим знакомым. Помните, что при решении ответственных задач, особенно связанных с деньгами и вашей собственной недвижимостью, не мешает подстраховаться, имея в своем арсенале несколько разных стратегий.