06.04.2011 19:56

Перевод квартиры в нежилой фонд

Перевод квартиры в нежилой фонд

Если Вы решили перевести в нежилой фонд квартиру, нужно подготовиться к этой непростой поцедуре основательно. Мы расскажем о том, как происходит смена статуса помещения с жилого на нежилое, куда обращаться, какие документы для этого необходимы.

Обычно у покупателей жилья не пользуются ажиотажным спросом квартиры, находящиеся на первом этаже. А вот под коммерческие цели продать такое помещение будет значительно легче, к тому же стоимость такого объекта недвижимости будет ощутимо больше. Особенно такая схема продажи заинтересует собственников комнат в коммунальных квартирах, расположенных на первых этажах, при расселении и продаже всей квартиры целиком.

Кроме того, что они получат повышенную стоимость квадратных метров благодаря продаже квартиры под коммерческие цели, так плюс к этому между ними будет поделена стоимость всех мест общего пользования пропорционально их долям в квартире.

Перевод в нежилой фонд представляет собой изменение юридического статуса назначения жилого помещения с целью организации в нем коммерческого предприятия какого-либо направления. Чаще всего инвесторы выкупают квартиры на первых этажах под магазины, офисы, бары, салоны красоты, аптеки. Но не каждая квартира подойдет для перевода в нежилой фонд. Все нюансы в этой сфере регулирует, прежде всего, Жилищный кодекс РФ, а также Постановления Правительства, касающиеся перевода помещений жилого назначения в нежилые помещения и наоборот, нежилых помещений в статус жилых.

Сложности перевода квартиры в нежилой фонд

Прежде всего, стоит выяснить возможность доступа к будущему коммерческому помещению – вход обязательно должен быть отдельным, а не через лестничную клетку или подъезд. Если отдельный вход пока только в проекте, выясните заранее, существует ли техническая возможность оборудовать такой вход.

Еще несколько важных моментов: перевести квартиру в статус нежилого помещения и одновременно продолжать в ней проживать не получится. Ни собственник недвижимости с семьей, ни любые третьи лица не смогут проживать больше в этом месте. Кроме того, право собственности на квартиру должно быть не обременено правами третьих лиц. Учтите также, что помещение, переводимое в нежилой фонд, не может быть частью жилого. Это значит, что комнату в коммунальной квартире законно переоборудовать в офис не получится.

Дополнительное ограничение связано с этажностью месторасположения будущего нежилого помещения. Жилищным кодексом предписывается перевод в нежилой фонд помещений, расположенных на первом этаже, либо на втором и выше, но при условии, что под таким объектом все помещения также нежилые.

Экономически целесообразно расположить на первом этаже здания будущий офис или магазин, оборудованный удобным выходом на улицу с большой проходимостью. В новых домах, возводимых в спальных районах, еще на стадии проектирования первые этажи планируются под коммерческую недвижимость. В домах, расположенных в центре города и в старых панельных домах в спальных районах, ситуация несколько иная: помещения на первых этажах выкупают «под офис» и переводят из жилого в нежилой фонд. На основных оживленных магистралях городов все первые этажи уже давно выкуплены и заняты под коммерческие цели.

Пакет документов для перевода квартиры в нежилой фонд

Список необходимых документов

- копия паспорта собственника помещения;

- заявление собственника, в котором указано предполагаемое назначение этого помещения (по утвержденному Жилищным комитетом образцу);

- нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности;

- формы 7 и 9;

- заверенные у нотариуса копии учредительных документов (в случае, если собственником помещения является юридическое лицо);

- техническое заключение обеспечивающей содержание дома организации (ЖЭК, ЖЭС, ТСЖ, ЖСК и так далее);

- акт санитарно-эпидемиологической службы о санитарном обследовании помещения;

- проект перепланировки и переустройства помещения;

- документы, свидетельствующие о наличии у собственников переводимой в нежилой фонд недвижимости (а также у членов их семей, в том числе несовершеннолетних детей) другого помещения для постоянного проживания.

Каждый объект недвижимости индивидуален, и в каждой отдельной ситуации могут потребоваться дополнительные документы: например, если дом находится в Санкт-Петербурге и является памятником архитектуры, а вам необходимо оборудовать отдельный вход, нужно будет предоставить заключение из КГИОП.

Памятник архитектуры

Процедура перевода

Если вы еще не передумали переводить жилую площадь в статус нежилой, после изучения законодательства и списка необходимых документов, тогда смело приступайте к следующему этапу. Еще не так давно согласование изменения категории назначения помещения целиком и полностью было задачей собственника помещения. Теперь же данные функции возлагаются на администрации районов. Причем, не удивляйтесь возможным разночтениям законов и собственным «ноу-хау» администраций разных районов - например, от вас могут потребовать предоставить согласие на процедуру перевода в нежилой фонд вашей квартиры от всех собственников в доме.

Перевести недвижимость из жилой в нежилую

Тем не менее, основные этапы перевода примерно одинаковые.

Прежде всего, необходимо подготовиться морально к такой ответственной процедуре. К сожалению, практически любое взаимодействие с государственными инстанциями сопровождается стоянием в бесконечных очередях, временными проволочками, неудачными часами приема, кропотливым сбором уймы документов и дополнительными расходами. Перевод жилья в нежилой фонд не является исключением. Придется сильно постараться и много побегать, так как необходимо собрать целый пакет документов, посетив следующие учреждения: проектно-инвентаризационное бюро, паспортная служба районного УВД, Государственный пожарный надзор, Центр санитарно-эпидемиологического надзора, Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Перед получением разрешения также понадобится проект перепланировки или переустройства помещения (например, то же самое согласование отдельного входа). Далее собранный пакет документов подается в Жилищный комитет, который уполномочен принимать решение о возможности или невозможности перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Техническую возможность использования помещения в качестве нежилого определяет Районная межведомственная комиссия. Жилищный комитет в случае положительного решения направляет вашу документацию на юридическую экспертизу, а далее ваше дело направляется на подпись губернатору или мэру. В случае отрицательного решения документы возвращаются, но с обязательным обоснованием отказа. Решение об отказе в переводе выдается заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия данного решения.

Возможные причины отказа

Собственнику может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно ст.24 ЖК РФ, в случаях, когда не соблюдены предусмотренные кодексом условия перевода или не представлены определенные кодексом документы. Если проект переустройства или перепланировки не соответствует нормам, либо документы представлены в ненадлежащий орган, собственник также получит отрицательный ответ.

Офис в квартире

В случае признания здания аварийным, а также подлежащим капительному ремонту или сносу, незаконная перепланировка в жилом помещении, если отсутствует возможность ее узаконить, нарушение строительных, противопожарных и других норм также помешают изменению статуса жилого помещения на нежилое.

Если недвижимость находится под арестом, выяснится нарушение прав недееспособных собственников, не будет разрешения органов опеки, если в составе собственников есть несовершеннолетний, если собственность обременена правами третьих лиц, положительного решения Жилищного комитета ожидать не стоит. Заявитель может обжаловать решение об отказе в переводе в судебном порядке.

Желаем вам удачи в хлопотном деле перевода квартиры в нежилой фонд! Как говорится, дорогу осилит идущий…