12.03.2011 18:21

Чем рискует арендодатель

Как сдать квартиру

Как правило, при совершении сделки купли - продажи недвижимости, больше всего рискует покупатель: ведь как раз у него могут отсуживать право собственности. А на рынке жилого найма все наоборот: квартиранты приходят и уходят, а собственник жилья несет увеличенные риски.

Сдавая квартиру, арендодатель сильно рискует. Квартиранты могут "забыть" расплатиться за последний месяц, накопить за несколько месяцев долги по квартплате, устроить в съемной квартире настоящий притон, обокрасть хозяев, вывести всю мебель, испортить имущество собственника жилья, а также проживать в составе, расширенном до пары десятков человек. Как арендодатель может защитить своё имущество и свои права? Как с помощью договора найма жилого помещения можно защитить интересы арендодателя?

Человек, сдающий дом, квартиру или комнату, реально несет более значительные риски, нежели наниматель. В худшем случае его жилье могут продать по поддельным документам или, например, нанести серьезный ущерб имуществу вплоть до физического уничтожения (допустим, при пожаре) или незаконно пересдать недвижимость. Но это крайние случаи. В настоящей статье речь пойдет о рисках не столь опасных, но способных сильно испортить жизнь собственнику квартиры.

Договор найма квартиры

Финансовые моменты при сдаче квартиры по договору найма

Наймодатель весьма заинтересован принимать плату за пользование недвижимостью в собственной квартире при личном визите, а не где-либо в кафе, машине или на другой нейтральной территории. Это позволяет попутно окидывать взором свою собственность, оценивая, насколько аккуратно ею пользуются. За хозяином жилья в договоре найма изначально фиксируется право посещать раз в месяц свою собственность в присутствии нанимателей. Не списывайте со счетов и возможность воровства – бывают случаи, когда квартиросъемщики вывозят из квартиры всю бытовую технику и мебель. Не поленитесь заключить грамотный договор найма жилого помещения, в котором будет прописана ответственность нанимателей жилого помещения.

Также можно понести финансовые убытки, если новые жильцы будут звонить по межгороду и «забывать» оплачивать квитанции. Чтобы потом самим не оплачивать внушительные телефонные счета, будет лучше обратиться в телефонную компанию и отключить «восьмерку» сразу перед сдачей квартиры. Возможно, оптимальным вариантом будет решение и вовсе отключить телефон, ведь почти у всех наших сограждан от дошколят до пенсионеров уже есть мобильные телефоны и стационарные аппараты становятся все менее востребованными.

Лучше фиксировать нарушения

Наниматель может значительно задержать ежемесячные платежи за квартиру. Если речь идет не о полном отказе расплачиваться за квартиру, а только о задержке платежа, тогда лучше решить вопрос между собой самостоятельно, не доводя дело до суда. Все же стоит дать понять должнику, что вы настроены решительно. Для этого юристы рекомендуют составить к договору дополнительное соглашение, где будет зафиксирован факт просрочки. Как правило, подобные действия дисциплинируют нанимателя. Кроме того, в самом договоре найма обязательно пропишите, что с арендатора будут взиматься пени за просрочку оплаты проживания. Это тоже сильный психологический момент, ведь реальное желание судиться редко возникает наймодателей.

Опись имущества

Также рекомендуется прописать в договоре найма, в каком состоянии квартира передавалась нанимателю, и то, что наниматель должен возвратить ее в таком же состоянии. В противном случае возможна ситуация, при которой после отбытия съемщиков помещение будет иметь неприглядный вид.

Для того чтобы владельцу получить назад свое имущество в целости и сохранности, необходимо в форме приложения к договору найма составить подробную опись всего ценного имущества, находящегося в квартире. Некоторые наймодатели составляют ее чрезвычайно подробно, даже книги включают в перечень имущества. Не лишним будет получить от жильцов страховой депозит и прописать в договоре, в каких случаях он возвращается целиком, а в каких из него будет высчитано за ремонт бытовой техники, мебели, и так далее.

Имеет смысл прописать в договоре, что съемщик не может держать в доме животных, если в вашей квартире сделан качественный ремонт, и вы боитесь за отделку. Некоторые наймодатели из этих соображений предпочитают клиентов без детей.

Также имеется риск, что по завершении проживания наниматели не посчитают нужным возвратить собственнику ключи от квартиры. Вероятность «забывчивости» будет меньше, если, опять же, предусмотреть договором залог (страховой депозит) в размере месячной арендной платы, который возвращается квартирантам после подписания акта приема-передачи квартиры и только после передачи собственнику ключей.

Много вас, а я один

Следующий риск – несоответствие численности проживающих квартирантов количеству, обозначенному в договоре. Бывает, собственник сдает квартиру будто бы благополучной супружеской паре, а позже, придя в квартиру, обнаруживает там целый табор. Ситуация досадная – хотя бы оттого, что вы один, а их много. Для того чтобы еще и закон был на вашей стороне, необходимо отчетливо прописывать в договоре, кто и в каком количестве сможет проживать в квартире. Наниматель имеет право с согласия наймодателя вселить в квартиру своих несовершеннолетних детей и супруга. Прочие лица могут проживать в квартире, только лишь если это прописано в договоре. Но в ваших интересах этого не допускать.

Плата за спокойствие

Страховой договор представляет собой неплохой инструмент в защите интересов наймодателя. В случае основательной порчи имущества (например, действия жильца станут причиной пожара, или квартиру затопит из-за крана, который забыл закрыть квартирант) страховка покроет нанесенный ущерб.

Страхование недвижимости

Сегодня на рынке страховых услуг предоставлены комплексные предложения, довольно удобные для хозяина жилплощади. Скажем, приобретя один полис, можно застраховать на случай серьезных ЧП конструктивные элементы квартиры, имущество, находящееся в помещении, отделку квартиры, и ответственность перед третьими лицами.

Стороны договариваются самостоятельно, кто будет оплачивать страховой полис. Может быть, все за свой счет застрахует хозяин квартиры, а может, расходы будут поделены поровну между арендатором и арендодателем.

Кстати, полис страхования ответственности собственника недвижимости может покрывать и вред, причиненный по вине арендодателя имуществу нанимателя. Так, например, если из-за неисправности электропроводки произойдет короткое замыкание. Конечно, страховая премия может «влететь в копеечку», но за спокойствие нужно платить. В любом случае, страховать свою собственность или нет, решать вам.